Organize sanayi bölgelerinde (OSB) arsa satışları, müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler içerisinde yönetim kurulunun yetki ve sorumluluğu ile gerçekleştirilir. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (OSBK)’nun 15’inci maddesi uyarınca; parsel birim fiyatı, parsel birim maliyetinin yüzde 25 fazlasını geçmeyecek şekilde belirlenir. Parsel birim maliyeti de; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’nin muhasebe kayıtlarındaki kamulaştırma, altyapı inşaatı, arıtma tesisi maliyeti, genel idare giderleri ve yatırım ile ilgili cari giderlerden oluşan toplam yatırım tutarının 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır. Bu hesaplama, OSB’nin altyapısının tamamlanması ve işletmeye geçmiş olması varsayımına dayalıdır.

Oysa, OSB henüz yatırımlarını tamamlamamış ve tamamen işletmeye geçmemiş olabilir. Özellikle, yeni kurulan veya henüz çok genç olan OSB’ler bu haldedir. Böyle bir durumda, parsel birim maliyeti ile birim fiyatının belirlenmesi yukarıda belirtilen durum kadar kesin belirlenemeyecektir. Bu nedenle, OSBK’nın 15/2 maddesinde; altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde yatırım tutarları ve diğer masrafların tahmini olarak hesaplanacağı ve bu şekilde hesaplanan parsel birim maliyetinin sonraki yıllar için yeniden değerleme oranlarına göre güncelleneceği hükme bağlanmıştır. Anılan fıkrada, ayrıca; kalan harcamalar için katılımcılardan taahhütname alınması gerektiği emredici şekilde belirtilmiştir.

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (OSBUY)’nin 56’ncı maddesinin üçüncü fıkrasında ise, konu biraz daha detaylı düzenlenmiş olup; “Parsel metrekare birim maliyeti; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’lerde her yeni, ilave yatırım gideri ve cari giderin muhasebe kayıtlarına yansıtıldığı tarihten itibaren her bir gider kaleminin harcama tarihi dikkate alınarak arsa satış bedelinin kesinleştiği tarihe kadar geçen süre için, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek elde edilen toplam tutarın, toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır. Arsa satış işlemini içine alan yılın ilk günü ile satış tarihi arasındaki kıst dönem için yapılacak yeniden değerleme işleminde, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen cari yıl yeniden değerleme oranı kullanılır. Yeniden değerleme oranının yürürlüğe girdiği 1986 yılına kadar olan yıllara ait hesaplamalarda ise müteahhitlik karne katsayısı esas alınır. Bulunan metrekare birim maliyetinin %25 fazlasını geçmemek üzere parsel metrekare birim satış fiyatı belirlenir ve arsa tahsisi veya satışı bu bedeli geçmemek üzere yapılır. Altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde, yatırım tutarları ve diğer masraflar tahmini olarak hesaplanır ve kalan harcamalar için taahhütname alınır. Bu şekilde hesaplanan parsel metrekare birim maliyeti, yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir. Parsel metrekare birim maliyetinin döviz cinsinden belirlenmesi halinde yeniden değerleme oranlarına göre güncelleme yapılmaz. OSB’nin yapımı tamamlandığında kesinleşen arsa bedeli ile tahmini bedel arasında oluşan fark, arsa satış bedeline ilave edilir.” denilerek, altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde kalan harcamalar için taahhütname alınması vurgulanmıştır. 

Yine, Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Parsellerin Tamamen veya Kısmen Bedelsiz Tahsisine Dair Yönetmeliğin 7’nci maddesinde, parsel tahsisi uygun bulunan gerçek veya tüzel kişilerin yatırım taahhütnamesini noter onaylı olarak OSB’ye vermesi gerektiği düzenleme altına alınmıştır.

Dolayısıyla, altyapı yatırımları devam etmekte olan OSB’lerde; OSBK’nın 15’inci maddesinin ikinci fıkrası, OSBUY’un 56’ncı maddesinin üçüncü fıkrası ile Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Parsellerin Tamamen veya Kısmen Bedelsiz Tahsisine Dair Yönetmeliğin 7’nci maddesi hükümleri uyarınca, parsel tahsis ve satışı yapılan katılımcılardan, kalan harcamalara katılacaklarına dair Taahhütname alınır.

Katılımcılardan bu taahhüdün alınmasının gerekçesi, altyapısı devam eden OSB’lerde parsel birim maliyetleri ile fiyatlarını net olarak belirlemenin mümkün olmaması, buna karşılık, bu durumdaki OSB’lerden parsel satın alan katılımcıların bazılarının, kendilerine bildirilen parsel tahsis/satış fiyatını son fiyat olarak görmesi, bundan başka bir ödemede bulunmayacağını düşünmesidir. Oysa, kendisine bildirilen fiyat, yukarıdaki mevzuat hükümlerinde de ifade edildiği üzere, tahmini yatırım tutarları esas alınarak belirlenmiş tahmini birim fiyattır. Parselin birim fiyatı ancak, altyapı yatırımları tamamlanıp OSB’nin tümüyle işletmeye geçmesi halinde net olarak belirlenebilir. Birim fiyat belirlendiğinde, kesinleşen arsa bedeli ile tahmini bedel arasında oluşan fark, arsa satış bedeline ilave edilir. Bu açıdan bakıldığında, altyapı yatırımları devam etmekte olan OSB’lerde katılımcılardan taahhütname alınması önem arz etmektedir. Bu kuralın ihlali, OSB yönetimi açısından sorumluluk hükümlerinin işletilmesine sebebiyet verebilir.    

Özet olarak, organize sanayi bölgelerinde faaliyet gösterecek olan katılımcılardan, tahsil edilecek olan ücrete esas parsel birim fiyatının belirlenmesinde dikkate alınan parsel birim maliyeti, OSB’nin altyapısının tamamlanması ve işletmeye geçmiş olması varsayımına dayalıdır. Dolayısıyla, henüz faaliyete geçmemiş OSB’lerde katılımcılardan tahsil edilecek olan bedel, tahmini yatırım tutarları esas alınarak ortaya konulan tahmini birim fiyattır. Tahmini birim fiyatla, kesinleşen birim fiyatlar arasında fark olacağı muhakkaktır. Bu gerekçeyle, altyapı yatırımları devam etmekte olan OSB’lerde katılımcılardan taahhütname alınması gerekmektedir. OSB yönetimlerinin, hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya kalmaması adına bu kurala riayet etmeleri gereklidir.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.