Bu yazımızda bir önceki yazının konusuyla bağlantılı olarak OSB’lerde arsa tahsisinin hukuki niteliği üzerinde durulacaktır. OSB Uygulama Yönetmeliği’nde (OSBUY); 55 ile 62’nci maddeleri arasında; arsa tahsisi, arsa tahsis sözleşmesi düzenlenmesi ve arsa bedelinin belirlenmesi, arsa tahsis ve satış gelirleri, tapu verme, ödemelerin zamanında yapılmamasının sonuçları, arsa tahsisinin iadesi ve iptali, tahsis konusu arsanın devri yasağı ve bunun istisnası, arsa tahsisinin iadesi veya iptalinin sonuçları düzenlenmiştir. Bu bölümde, 55’inci maddede; arsa tahsisinin şartları açıklanmış, tahsis başvurusu ve başvuruların değerlendirilmesi, katılımcı ile OSB arasında “arsa tahsis sözleşmesi” düzenleneceği hükme bağlanmıştır. Yönetmeliğin 56’ncı maddesinin birinci fıkrasında ise kredi kullanan OSB’lerde, arsa tahsislerinde, OSB ile katılımcı arasında Bakanlık tarafından hazırlanan tip “Arsa Tahsis Sözleşmesi” düzenleneceği açıklanmıştır. Kredi kullansın veya kullanmasın tüm OSB’ler ile katılımcılar arasında Bakanlık tarafından hazırlanmış olan tip “arsa tahsisi sözleşmesi” düzenlenmektedir. Arsa tahsis sözleşmesinin düzenlemesi ve sona erdirilmesi, arsa tahsisinin başlangıcı ve son ermesiyle doğrudan ilgili olması bakımından hukuki niteliği üzerinde durulması yararlı olacaktır.

Arsa tahsisi ve arsa tahsis sözleşmesinin hukuki niteliğine ilişkin mevzuatta açık bir düzenleme mevcut değildir. Bununla birlikte, taraflar arasında yapılan arsa tahsis sözleşmesinin hukuki mahiyeti, yargı karaları ve uygulamada “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” olarak kabul edilmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa da borç yükleyen taraflara o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir[1]. Bu sözleşme ile vaat eden; belli bir taşınmazı satmayı, vaat alan da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanırlar. Dolayısıyla, arsa tahsis sözleşmesi de iki tarafa borç yükleyen, şartları oluştuğunda taraflara, o taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir.

Tahsis sözleşmesi ile OSB, yatırım yapacak gerçek veya tüzel kişi katılımcıya sanayi tesisi kurmaya/inşa etmeye elverişli altyapısı tamamlanmış imarlı parsel teslim etme ve şartları oluştuğunda da katılımcıya satışını yapma (mülkiyetini devretme) borcu altına girmekte; katılımcı da parselin geçici tahmini bedelini avans olarak ödeme, parselde tesis/fabrika kurma, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretim yapma yükümlülüğü altına girmekte ve yine tahsis konusu parselin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkına sahip olmaktadır. O halde, arsa tahsis sözleşmesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile aynı kurucu unsurları içeren, aynı hüküm ve sonuçları doğuran iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Ancak arsa tahsis sözleşmesi taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi niteliğinde olmakla birlikte, onu aşan bir boyutu da vardır. Bu sözleşme ile arsa tahsis hakkı sahibi katılımcı ve OSB arasında, hak sahibi yönünden sürekli nitelikte kurucu yenilik doğuran inşai bir hak tesis edilmekte, böylece yatırım yapmak isteyen gerçek veya tüzel kişi, katılımcı sıfatını kazanmakta, tarafların yönünden hak ve yükümlülükler doğmaktadır.

Bu noktada arsa tahsis hakkının/ tahsis sözleşmesinin içeriği veya kapsamı üzerinde durulması uygun olur. Daha önce bir başka yazıda da açıklandığı üzere, tahsis hakkının konusu; mülkiyeti OSB’ye ait imarlı parseldir. Bu hak, hak sahibi katılımcıya; tahsis konusu arsa için proje yaptırılması, “yapı ruhsatı” alınması, imar planı ve projesine uygun “üst yapı/tesis” yapılması, “yapı kullanma izin belgesi” ve “işyeri açma ve çalışma ruhsatı” alınması ile üretim yapılması hak ve yetkilerini verir. Dolayısıyla OSB’lerde arsa tahsis hakkı sahibi katılımcı, malik olmamakla birlikte mülkiyetten doğan tasarruf yetkisi hariç, mülkiyet hakkının malike verdiği diğer tüm hak ve yetkileri arsa tahsis hakkının bir unsuru ve uzantısı olarak kullanır. OSB mevzuatına göre; tahsis hakkı veya tahsis sözleşmesi üç şekilde sona erebilir. Bunlardan ilki tahsis sözleşmesi uyarınca, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesine bağlı olarak tahsis konusu parselin, mülkiyet hakkının OSB’den katılımcıya devredilmesiyle tahsis hakkının son bulmasıdır. Bu durumda artık amaç hâsıl olmuştur.

İkinci sona erme hali; katılımcının OSB mevzuatını ihlal etmiş olması veya tahsis sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olmasından dolayı yönetim kurulunca tahsis hakkının iptal edilmesine karar verilmiş olmasıdır. Süresi içinde katılımcı tarafından yapı ruhsatı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmaması, ÇED kararı alınmaması, verilen ek sürelere rağmen tahsis bedelinin ödememesi, kurulacak tesisin OSB’de kurulma şartlarını taşımadığının sonradan anlaşılması ve ifraz yoluyla tahsis konusu arsanın fazla kısmın geri alınması tahsisin iptal yoluyla sona ermesi sebeplerindendir. Belirtilen sebeplerden bir veya birkaçının varlığı halinde, OSB yönetim kurulu tarafından tahsisin iptaline karar verilebilir. Bu kararla arsa tahsis sözleşmesi, OSB tarafından tek taraflı olarak sona erdirilmiş olur. Tahsis hakkının diğer bir sona erme hali ise; katılımcının hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın istediği zaman tahsis hakkından vazgeçmesidir. TBK’ya göre iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak “arsa tahsis sözleşmesi”; tarafların rızası/anlaşması veya mevzuatın belirlediği durumlarda yönetim kurulu tarafından sona erdirilmesi halleri hariç, ancak mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Arsa tahsis hakkı, iki tarafa borç yükleyen taraflar arasında akdedilen “arsa tahsis sözleşmesi” ile doğduğundan, bu hakkın iade edildiğinin veya vazgeçildiğinin OSB’ye bildirilmesi yeterli olmayıp, OSB yönetim kurulunca, arsa tahsisi iadesi talebinin kabulüne karar verilmiş olması gerekir ki, bu kararla “arsa tahsis sözleşmesi” ve dolayısıyla arsa tahsisi anlaşmayla sona erdirilmiş olsun. Tahsis hakkı sahibi katılımcının, bu hakkını iade ettiğinin, yani arsa tahsis sözleşmesini ileriye yönelik sona erdirme talebinin OSB yönetim kurulu kararıyla kabul edilmesiyle anlaşma sağlanmış ve tahsis hakkı böylece sona ermiş olur. Bu aşamadan sonra, OSB tarafından tahsil edilmiş olan arsa tahsis bedelinin iadesi yükümlülüğü doğar ve Yönetmelikte öngörülen süre ve şekilde ödenir.

 

[1] YHGK.14/02/1966 tarihli ve E.1995/14-963, K.1996/69 sayılı karar.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.