Çalışmanın II. kısmı önceki çalışmanın devamı niteliğinde olup, bu kısımda OSB’lerde arsa iadelerinde parsel fiyatlarına üst limit getirilmesine yönelik model önerisi sunulduktan sonra geliştirilen modellere göre hem arsa satışlarında hem de arsa iadelerinde uygulama sonuçları ve ortaya konulan modellerin avantajları bütüncül bir yaklaşımla ele alınacaktır.

5. OSB’lerde arsa iadelerinde parsel fiyatlarına üst limit getirilmesine yönelik model önerisi: bln modeli
Parsel fiyatlarına arsa iade aşamasında üst limit getirilmesindeki amaç; OSB içinde ve dışında türev piyasa oluşturmak değil, arsa iadelerinde yatırımcının arsa rantından ve spekülasyonundan minimum oranda yararlanmasını sağlayarak üretimine odaklanmasını sağlamaktır.
Aynı zamanda, formül içerisinde yeniden değerlendirme oranı kullanılarak hem parsel fiyatlarının ilgili yıllardaki değer güncellemesi yapılmış olacak hem de endeksten kaynaklı aşırı değerlemelerin etkisi en aza indirgenmiş olacaktır. Ancak burada arsa iade sürecinde, arsa tahsis/satış aşamasında belirlenen formülün kompozisyonundan biraz daha farklı bir yol izlenmiştir. Diğer bir deyişle, arsa iadelerinde arsa üzerinden hesaplanan değer artışları arsa tahsis/satış sürecinde elde edilen değer artışlarından daha azdır. Bu kapsamda oluşturulan ve modelde kullanılacak formülün kompozisyonu şu şekilde olacaktır:

Parsel İade Bedeli = Parsel Maliyeti + Parsel Maliyeti X Doğal Logaritma (SEGE-2011 Maksimum Endeks Değeri + İlin SEGE-2011 Endeks Değeri ) X Yılı Yeniden Değerleme Oranı
bln = pm +  pm x ln(imax + iV) x Vr
Formülün kompozisyonunda yer alan ve sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değerlerine göre oluşturulan illerin doğal logaritmik değerlerinin bir kesiti Tablo 2’de gösterilmiştir.
 
6. Uygulama sonuçları
Belirlenmiş olan 100 ₺’lik bir arsa metrekare maliyeti üzerinden senaryo çalışması niteliğinde örnek bir hesaplama yapılarak mevcut ve yeni durumda sonuçlar ortaya konulmaya çalışılmıştır. Burada metrekare maliyetinin bütün iller için aynı alınmasının nedeni iller arasında metrekare bazında ne kadarlık bir farklılık olduğunun gösterilmeye çalışılmasından kaynaklanmaktadır.

6.1. Arsa tahsis veya satış aşamasında yeni durum 
OSB’lerde arsa tahsis veya satış aşamasında mevcut durumda arsa fiyatlandırma rejimi OSB yönetimince serbestçe belirlenebilmektedir. Dolayısıyla tek tip bir uygulama mevcut olmayıp, arsa fiyatları aynı ilin içerisindeki OSB’lerde bile büyük farklılıklar gösterebilmektedir. Bu bağlamda mevcut durum ve yeni durum kıyaslaması yapılmayacak olup, sadece yeni durumda ortaya çıkan arsa fiyatları ele alınacaktır.
Yeni durumda iller arasında arsa tahsis veya satış fiyatları açısından net etkinin metrekare bazında görülebilmesi için, metrekare maliyeti bütün iller için 100 ₺ olarak belirlenmiştir. Yapılan çalışmanın bir kesiti Tablo 3’te sunulmuştur.

Tablo 3’te 100 ₺’lik bir arsa maliyetinin iller arasında satış fiyatının net etkisi gösterilmeye çalışılmıştır. Şimdi ise net etkiyi yıllar itibariyle OSB bazında örnekleştirmek gerekirse; Manisa ilinde bir OSB’nin 2010 yılında metrekaresi 10 ₺ olmak üzere 100 bin ₺ bedel ile 10 bin metrekarelik arsasının olduğu, 2015 yılında da söz konusu arsanın OSB tarafından yatırımcı firmaya satışının yapıldığı varsayılsın. Hesaplamada kullanılacak yeniden değerleme oranları Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen Vergi Usul Kanunu (VUK) genel tebliğlerinde belirtilen oranlardır. Yeni durumda Manisa ilinin doğal logaritmik değeri (ln) 1,6970 olacaktır. Sonuç itibariyle, formüle göre yatırımcı firma, OSB’ye 305.642 ₺ arsa bedeli ödeyecektir. Yeni durumda hesaplanan bedel tavan fiyat olup, OSB’ler bu bedelin altında arsa bedeli belirleyebilirler. Yeni duruma göre katılımcı firmaya yapılacak ödeme tutarları Tablo 4’te ayrıntılı bir şekilde gösterilmiştir.

Eğer arsa ilk edinildiği yıldan sonraki yıllarda arıtma tesisi, elektrik şebekesi, sosyal tesisler kamulaştırma bedelleri, krediler ve altyapı gibi ilave maliyetler oluşursa arsa maliyetlerini artıracağından maliyetin oluştuğu ilk yıldaki arsa maliyetine ilave edilecektir. Örneğin 2010 yılında ilk maliyet 100 bin ₺, 2011 yılında altyapı giderleri olarak 10 bin metrekarelik alana 20 bin ₺’lik maliyet düştüğü varsayılırsa formüle göre 2011 yılında esas alınacak maliyet bedeli 120 bin ₺ olacaktır. Ancak bu durum formülün kompozisyonunda herhangi bir değişiklik oluşturmayacaktır.

6.2. Arsa iadelerinde mevcut ve yeni durum 
İlgili düzenlemelerden anlaşıldığı üzere, ödenen bedellere ödeme tarihleri dikkate alınarak her yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile bulunan bedeller ödenen bedele ilave edilmektedir. Yönetmelikte geçen “ödemelerin yapıldığı tarihler dikkate alınarak” ifadesi ile de ödemelerin yapıldığı tarihler itibariyle ayrı ayrı yeniden değerlendirmeye tabi tutulması gerektiği anlaşılmaktadır. Bu şekilde bulunan bedelle üst limit oluşturulmaktadır. Çünkü “ödeme tarihleri dikkate alınarak iade/iptal tarihine kadar geçen süre için Maliye Bakanlığınca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranı üzerinden hesaplanan tutarın ödenen tutara eklenmesi ile bulunan tutarı geçmemek üzere OSB tarafından belirlenir” denilmektedir. Burada üst sınır belirlenerek tavan fiyat oluşturulması amaçlanmıştır. Ancak tavan fiyat belirlenirken yerel etkiler göz önüne alınmamıştır. Diğer bir değişle bütün illerdeki OSB’lerde maliyet fiyatının aynı olduğu varsayılırsa arsa iadelerinde iade tutarları hep aynı olacak, illere göre değişiklik göstermeyecektir.

Örnek vermek gerekirse; Manisa ilinde bir OSB’nin X katılımcı firmasına 2010 yılında 100 bin ₺ bedel ile 10 bin metrekare arsa tahsis edildiğini ve 2015 yılında da katılımcı firma tarafından arsanın OSB’ye iadesinin yapıldığı varsayılsın. Yeni durumda Manisa ilinin doğal logaritmik değeri (ln) 1,6970 olacaktır. Sonuç itibariyle OSB, firmaya mevcut durumda 137 bin 680 ₺, yeni durumda ise 163 bin 943 ₺ arsa iade bedeli ödeyecektir. Yeni durumda hesaplanan bedel tavan fiyat olup, OSB’ler bu bedelin altında arsa bedeli belirleyebilirler. Mevcut ve yeni duruma göre katılımcı firmaya yapılacak ödeme tutarları Tablo 5’te karşılaştırmalı olarak ayrıntılı bir şekilde gösterilmiştir.

Konuyu sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değeri en düşük olan Muş ili için örnekleştirmek gerekirse; Muş ilinde bir OSB’nin X katılımcı firmasına 2010 yılında 100 bin ₺ bedel ile 10 bin metrekare arsa tahsis edildiği ve 2015 yılında da katılımcı firma tarafından arsanın OSB’ye iadesinin yapıldığı varsayılsın. Yeni durumda Muş ilinin doğal logaritmik değeri (ln) 1,1782 olacaktır. Sonuç itibariyle, OSB, firmaya mevcut durumda 137 bin 680 ₺, yeni durumda ise 144 bin 395 ₺ arsa iade bedeli ödeyecektir. Yeni durumda hesaplanan bedel tavan fiyat olup, OSB’ler bu bedelin altında arsa bedeli belirleyebilirler. Mevcut ve yeni duruma göre katılımcı firmaya yapılacak ödeme tutarları Tablo 6’da karşılaştırmalı olarak ayrıntılı bir şekilde gösterilmiştir.

Muş ili ile Manisa ili örnekleri birlikte değerlendirildiğinde, mevcut durumda değişiklik olmazken, illerin sosyo-ekonomik gelişmişlik endeks değerlerine bağlı olarak doğal logaritmik değerleri değiştiği için yeni durumda değişiklik meydana gelecektir.


7. Modellerin avantajları
Geliştirilen modellerle;
Arsa veya parsel fiyatlarının yüksek olduğu OSB’lerde yatırımcı firmaların ilk yatırım maliyetleri azaltılmış olacaktır.
Arsa rantının ve spekülasyonunun etkisi minimuma indirilecektir.
Arsa fiyatları yerel etkileri içinde barındırdığından fiyatların belirlenmesinde gerçekçi bir fiyat ortaya konulacaktır.
Arsa fiyatlarının yüksekliğinden dolayı yeni yatırımların önü kesilmemiş olacaktır.
Arsa fiyatlarına üst limit getirilerek arsa fiyatlarındaki aşırı artışların önüne geçilmiş olacaktır.
Arsa iadelerinde arsa üzerinden hesaplanan değer artışları arsa tahsis/satış sürecinde elde edilen değer artışlarından daha az olduğu için yatırımcının arsa rantından ve spekülasyonundan minimum oranda yararlanmasını sağlayarak üretimine odaklanmasına katkıda bulunulacaktır.

Sonuç itibarıyla, yapılan çalışmayla organize sanayi bölgelerinde süregelen bir sorun olan arsa rantı ve spekülasyonun önlenmesine yönelik modeller geliştirilerek farkındalık oluşturulması, modellerin uygulanabilirliğinin gösterilmesi ve avantajlarının ortaya konulması amaçlanmıştır.


Kaynakça
NARİN, Hilal, (2010).Planlama Sürecinde Geliştirilen Gayrimenkul Yatırımlarının Rant Etkisinin İncelenmesi, Kurtköy Örneği, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi.
T.C. Başbakanlık Resmi Gazete.(2000). Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu. Yayımlandığı Tarih. 15.04.2000 gün. 
T.C. Başbakanlık Resmi Gazete.(2009). Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (OSBUY). Yayımlandığı Tarih. 22.08.2009 gün. 
T.C. Maliye Bakanlığı, 457 Sayılı VUK Genel Tebliği. Yürürlük Tarihi: 10.11.2015 gün
T.C. Maliye Bakanlığı, 441 Sayılı VUK Genel Tebliği. Yürürlük Tarihi: 15.11.2014 gün
T.C. Maliye Bakanlığı, 430 Sayılı VUK Genel Tebliği. Yürürlük Tarihi: 19.11.2013 gün
T.C. Maliye Bakanlığı, 419 Sayılı VUK Genel Tebliği. Yürürlük Tarihi: 10.11.2012 gün
T.C. Maliye Bakanlığı, 410 Sayılı VUK Genel Tebliği. Yürürlük Tarihi: 17.11.2011 gün

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.