1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri Yasa Koyucu tarafından aynı tarihte yürürlüğe konmamış ve sekiz yıl süre ile ertelenmiştir.

Yeni düzenlemeler henüz yürürlük kazanmamış olduğundan iş yerlerine dair kira sözleşmesi ilişkilerinde bu döneme kadar genel olarak sözleşme serbestisi ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde hareket edilmekteydi. Fakat 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü düzenlemeler geçerli olacaktır.

Bu yazımızda 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan bu maddelerin kiracı ve kiraya verenleri ne şekilde etkileyeceği hakkında kısaca bilgi verilmektedir. 

Kira ilişkisinin devri

1 Temmuz 2020 itibarıyla yürürlük kazanan 323. madde ile işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisini üçüncü bir kişiye devredemeyecektir. Öte yandan kiraya veren ise haklı bir sebebi olmadıkça devir talebini reddedemeyecektir.

Eski Borçlar Kanunu’nda bu konu ile ilgili bir düzenleme olmamasına rağmen uygulamada kiracı, kiraya verenin rızasını almadan işyeri kira sözleşmesini devredememekteydi. Yürürlüğe girecek yeni kanun maddesinde bu devir için kiraya verenin rızası zorunlu tutulmuş fakat kiraya verenin geçerli bir sebebi olmadığı sürece devir talebine rıza vermekten kaçınması engellenmiştir. Önem arz eden bir husus işyeri kira sözleşmesini devreden kiracı, kira sözleşmesinin ihlalinden doğacak borçlardan iki yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu tutulmuştur.

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

Yürürlüğe girecek 325. madde ile kiracının henüz sözleşme süresi bitmeden ya da kanunda belirlenen fesih sürelerine uymadan kiralananı geri vermesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir.

Ancak kiracı henüz bu süre geçmeden kiraya verene kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulur ise kiralananı erken tahliye etmesi nedeni ile oluşacak olan borçlarından kurtulacaktır. Söz konusu düzenleme ile kiracıya ikame kiracı bulmak sureti ile kiralananı erken tahliye etme imkânı tanınmıştır. Kiraya verenin kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip olan yeni kiracıyı kabul etmemesi halinde kiracının erken tahliye nedeni ile oluşacak olan borçları sona erecektir.

Eski Borçlar Kanunu döneminde bu konu ile ilgili bir düzenleme bulunmasa da uygulamada mahkemeler tarafından erken tahliye halinde kiracının ödeyeceği tazminat ve kiralananın aynı koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süre hesaplamaları gerçekleştirilmeydi.

Olağanüstü fesih hakkı

Yürürlük kazanan 331. madde hükmü; sözleşmenin icrasını kendisi için çekilemez hale getiren nedenlerin varlığı halinde taraflardan her birinin diğerine tazminat vermek koşulu ile kira sözleşmesinin bitmesinden evvel onu feshedilmesini mümkün hale gelmiştir.

Önem arz eden husus, bu maddenin derhal fesih hakkı vermiyor olmasıdır. Bu maddeye dayanan tarafından, yasanın belirlemiş olduğu fesih sürelerine uyması elzemdir. Taraflardan birinin kira sözleşmesini bu maddeye dayanarak feshetmesi halinde, olağanüstü feshin parasal sonuçlarının tayini hâkim tarafından karara bağlanacaktır. Başka bir deyişle, olağanüstü fesih halinde oluşacak zararın tazmini hâkimin takdiri ile belirlenecektir.

Bağlantılı sözleşme yasağı

Uygulamada kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi için kiracıya kendisine hiçbir yarar sağlamayacak olan bir borcu dayattığı görülebilmektedir. Örneğin kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılması için kiracının belirli bir süre sonra kiralanan taşınmazı satın almasını şart koşabilmekte ya da kiracıyı eski kiracının bıraktığı eşyaları satın almaya borçlandırabilmektedir. İlgili madde bu gibi durumlarda sözleşmede zayıf olan kiracıyı korumakta ve kiraya veren tarafından dayatılan ve kiracıyı olağanüstü bir yükümlülük altına koyan bağlantılı sözleşmeyi hükümsüz saymakta fakat kira ilişkisini ayakta tutmaktadır.

Bağlantılı sözleşme teklifinin kiracıdan gelmesi halinde bu maddenin uygulanması mümkün olmayacaktır. Örneğin kira sözleşmesi kurulurken kiralayana hava parası ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmeler kanuna aykırı olması nedeniyle hükümsüzdür. Ancak hava parası ödeme teklifinin kiracıdan gelmesi halinde bağlantılı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilecektir.

1 Temmuz 2020 tarihinden önce sözleşme serbestisi çerçevesinde bağlantılı sözleşmelerin geçerli olduğu kabul edilmekteydi. Ancak yeni maddenin yürürlüğe girmesi ile kiracının yararına olmayan, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayan, kiracı ve kiraya veren arasında esaslı bir dengesizliğin bulunduğu ve kiracıyı borç altına sokan bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır.

Kiracının güvence vermesi

1 Temmuz itibarıyla yürürlüğe girecek olan 342. madde ile kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeli kadar güvence bedeli (depozito) talep edebilecektir. Buna ek olarak yeni maddenin yürürlüğe girmesi ile güvence bedelinin direkt olarak kiraya verene ödenmesine ilişkin uygulama ortadan kalkacaktır.

Taraflar güvence bedelinin para olarak ödenmesini kararlaştırmış ise kiracı, kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek şartı ile parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracaktır. Güvence bedelinin kıymetli evrak olarak ödenmesi halinde ise söz konusu kıymetli evrak kiracı tarafından aynı şartlar ile bankaya depo edilecektir.

Banka güvence bedelini ancak iki tarafın rızası ile ya da kesinleşen bir icra takibi veya mahkeme kararı ile iade edebilecektir. Eğer kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı, kira sözleşmesi ile ilgili bir dava ya da icra takibi açtığını bankaya yazılı olarak bildirmemiş ise banka, kiracının istemi üzerine güvence bedelini geri vermekle yükümlüdür.

Kiracı aleyhine değişiklik yasağı  

Yürürlük kazanan yeni düzenleme ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Söz konusu madde ile sözleşmedeki zayıf taraf olduğu kabul edilen kiracı, kiraya verene karşı korunmak istenmiştir.

Eski Kanun döneminde de mevcut olan bu düzenlemenin uygulamada herhangi bir değişikliğe yol açmayacağı düşünülmektedir.

Kira bedelinin belirlenmesi

Yürürlüğe girecek olan 344. Madde; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir düzenleme getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu öncesinde kira bedelinin belirlenmesine dair bir düzenleme bulunmadığından bu konu uygulamada çok fazla ihtilaf yaratmaktaydı.

Yeni düzenlemeyle taraflar, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına ilişkin bir anlaşma yapmış ise anlaşmanın geçerli olup olmayacağı, bir önceki yılın ÜFE’deki artış oranını aşmamasına bağlıdır. Eğer sözleşme ile belirlenen artış oranı bunu aşmıyorsa geçerlidir. Ancak aşıyorsa tümden değil yalnızca ÜFE’deki artış oranını aşan kısmın geçersiz olacağı söylenmelidir.

Taraflarca bir anlaşma yapılmamışsa bu durumda yeni yılın kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, tarafların durumlarını dikkate alarak bir önceki kira yılının ÜFE’deki artış oranını geçmemek şartı ile hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir. 

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yılda bir yenilenen sözleşmelerde anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan sonrası için uygulanacak yeni kira bedeli ÜFE’deki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak hâkim tarafından belirlenecektir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beşinci yılsonunda kira bedeli, hâkim tarafından belirlenecektir. Ancak aşırı ifa güçlüğü halinde Türk Borçlar Kanununun bu konu ile ilgili hükümleri saklıdır.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

Yürürlüğe girecek 346. madde ile kiracıya kira bedeli ve temizlik – aidat bakım gideri gibi yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.

Yeni düzenleme ile Yargıtay’’ın bu konudaki yerleşik uygulamalarının da tamamen önüne geçilmiştir. Bundan böyle sadece tek bir kira bedelinin geçici olarak ödenmemesi, tüm kiraları muaccel hale getirmeyecektir. Bu husus kiracılar açısından getirilmiş önemli bir güvencedir.

Dava sebeplerinin sınırlılığı

1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan 354. madde, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmeyeceğini düzenlemiştir. Bu madde ile kiracının kanunda belirlenen nedenler dışında tahliye edilmesine imkân tanınmamış, tahliye nedenlerinin sözleşme ile çeşitlendirilmesinin önü kapanmıştır. Bu düzenlemenin amacı da kiracının korunması düşüncesinden kaynaklanmaktadır.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.