1 Temmuz 2017 tarihli ve 30111 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmak suretiyle yürürlüğe giren 18/6/2017 tarihli ve 7033 sayılı "Sanayinin Geliştirilmesi ve Üretimin Desteklenmesi Amacıyla Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa eklenen Geçici 15'inci madde hükmünün doğru uygulanabilmesi için doğru yorumlanması gerekmektedir.
4562 sayılı Kanun’a eklenen geçici 15'inci madde hükmünün amacı; OSB'ler içinde yer alan, mülkiyeti katılımcılarda bulunan ve üzerinde üretim yapılmayan parsellerin boş kalmasının önüne geçilerek bu alanlarda üretime geçilmesini sağlamaktır. Nitekim 7033 sayılı Kanun’un gerekçesinde, geçici 15'inci maddeye ilişkin olarak, “madde ile kamulaştırılarak katılımcıya devri yapılmasına rağmen atıl durumda bulunan parseller ile OSB kurulması aşamasında katılımcının mülkiyetinde bulunan ancak mevzuatta yer alan süreler içerisinde üretime geçilmeyen parseller üzerinde, belirlenecek süreler içinde öncelikle maliki olan sanayici tarafından üretime geçilmesi, maliki tarafından üretime geçilmediği durumlarda ise yeni yatırımlara tahsis edilmesi amacıyla mülkiyetin OSB'ye geri alınması düzenlenmektedir.” denilmektedir.
Maddede yer alan düzenlemeleri bölümler halinde incelemek uygun olacaktır.
 

1) Geçici 15'inci maddenin birinci fıkrası
OSB’lerde bulunan alanların amacına uygun olarak kullanımını ve bu suretle OSB’lerin planlı üretim alanı oluşturma hedefine ulaşmasını sağlayabilmek için, mevzuatta bir takım tedbirler öngörülmüştür. 
OSB mülkiyetinde bulunan sanayi parsellerinin ve hizmet ve destek alanlarında bulunan taşınmazların mülkiyetinin devrinden önce tahsis sisteminin kabul edilmesi ve tahsis yapıldıktan sonra ancak mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyetin geçmesine izin verilmesi, bu amaca hizmet eden en önemli tedbirlerdendir. 
Sanayi parseli ya da hizmet ve destek alanı içinde yer alan parseller; öncelikle talep edenlere tahsis edilmekte, mevzuatta öngörülen koşulların gerçekleşmesini müteakip tapuları verilmek suretiyle mülkiyetleri devredilmektedir.  
OSB’lerde bulunan alanların amacına uygun olarak kullanımını sağlamaya ve boş kalmasını önlemeye yönelik bir diğer tedbir ise; OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 108'inci maddesinde düzenlenen arsa tahsisinin iptali mekanizmasıdır. Bu hükümle; arsa tahsis edilen katılımcıların yapı ruhsatı almalarına ve üretime geçmelerine ilişkin süreler öngörülmüş; bu sürelere uyulmaması halinde ise tahsisin iptal edileceği kabul edilmiştir.  
Tüm bu tedbirlere rağmen mevzuat; katılımcıya tahsis edilen parselin mülkiyetinin, henüz yatırım tamamlanıp tesis üretime geçmeden devredilmesine elverişlidir. Şöyle ki kendisine arsa tahsis edilen katılımcı, tahsis bedelini tümüyle öder veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verir ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname verirse, tesisi üretime geçmemiş olsa dahi geri alım hakkı şerhi konulmuş haldeki tapusunu alabilmektedir. Bu durumda mülkiyet geçtiğinden, tahsis iptali de söz konusu olamamaktadır.
Bu çerçevede bir kısım OSB'lerde; tapuları katılımcılara verilmiş fakat yatırım yapılmayarak boş bırakılmış taşınmazların bulunması mümkün olabilmektedir. 
4562 sayılı Kanunun geçici 15'inci maddesinin birinci fıkrası ile 01.07.2017 tarihinden önce OSB olarak seçilen alanlar içinde kalan, OSB tarafından katılımcıya devri gerçekleştirilen ve yatırım yapılmayarak boş bırakılan taşınmazlar için bir düzenleme getirilmiştir. 
Bu durumda olduğu tespit edilen taşınmaz malikine, yapı ruhsatını alması ya da OSB’nin uygun gördüğü yatırımcıya taşınmazı devretmesi için 01.07.2018 tarihine kadar süre tanınacağı; 
•    Bu süre içinde taşınmazın OSB’nin uygun göreceği bir yatırımcıya devredilmemesi ya da 
•    Yapı ruhsatı alınmaması veya 
•    Yapı ruhsatı alınmış ise yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde üretime geçilmemesi 
hallerinde, taşınmaz kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis için ödenen tutar toplamının tahsis tarihinden sonraki yıllar için Maliye Bakanlığı tarafından 213 sayılı Kanun uyarınca açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmesi ile elde edilen tutarın, ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip OSB adına tescil edileceği kabul edilmiştir.

2) Geçici 15'inci maddenin ikinci fıkrası
OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 82'nci maddesinin birinci fıkrasında; OSB seçilen alan içinde özel mülkiyete konu alanlar bulunması halinde, söz konusu yerler rızaen satın alınarak veya kamulaştırılarak OSB adına iktisap edilmeden imar uygulaması aşamasına geçilemeyeceği kabul edilmiştir. İkinci fıkrasında ise bu kurala istisnalar getirilmiştir. Bu fıkranın (a) bendine göre;  yer seçimi ve Bakanlıkça onaylanan imar planı sonucu “sanayi alanı” niteliği kazanan bölge içinde Bakanlık tarafından belirlenen tahsis şartlarını kabul edeceğini taahhüt eden ve OSB Uygulama Yönetmeliği’nin EK-3 sayılı ekinde yer alan noter tasdikli taahhütnameyi  veren yatırımcılar olması durumunda, bu yatırımcılara ait taşınmazlar kamulaştırılmadan imar uygulamasına dahil edilir. 
Yönetmelikte; katılımcının,  imar uygulaması sonucu kendisine tahsis edilen parsel üzerinde taahhüt ettiği yatırımı gerçekleştirmemesi halinde, söz konusu parselin OSB tarafından rızaen veya kamulaştırma yolu ile alınarak başka bir yatırımcıya tahsis edileceğine ilişkin hüküm bulunmakla birlikte; her ne sebeple olursa olsun bazı OSB'ler bu yola gitmeyerek bu parsellerin boş kalmasına sebebiyet vermektedir.  
OSB'lerde; maliki olduğu taşınmazı OSB olarak seçilen alanda kalan ve gerek OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 82'nci maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi çerçevesinde taahhüt vermek suretiyle katılımcı vasfını kazanarak mülkiyetini muhafaza eden, gerekse taahhüt vermediği halde mevzuata aykırı bir şekilde mülkiyet hakkını muhafaza eden fakat sahip olduğu taşınmazda yatırım ve üretim yapmayan taşınmaz malikleri bulunmaktadır. 
4562 sayılı Kanun’un geçici 15'inci maddesinin ikinci fıkrası ile 01.07.2017 tarihinden önce maliki bulunduğu taşınmazı OSB olarak seçilen alan içerisinde kalan ve bu taşınmazı üzerinde yatırım yapmayarak boş halde bulunduran maliklere ait taşınmazlar için bir düzenleme getirilmiştir. 
Bu durumdaki taşınmazların malikine, yapı ruhsatını alması ya da OSB’nin uygun gördüğü yatırımcıya taşınmazı devretmesi için 01.07.2018 tarihine kadar süre tanınacağı, 
•    Bu süre içinde taşınmazın OSB’nin uygun göreceği bir yatırımcıya devredilmemesi ya da 
•    Yapı ruhsatı alınmaması veya 
•    Yapı ruhsatı alınmış ise yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde üretime geçilmemesi
hallerinde taşınmazın kamulaştırma yoluyla iktisap edileceği kabul edilmiştir.

3) Geçici 15'inci maddenin üçüncü fıkrası
4562 sayılı Kanunun geçici 15'inci maddesinin üçüncü fıkrası ile birinci fıkraya göre OSB adına resen tescil edilen taşınmazlar ile ikinci fıkraya göre kamulaştırma yoluyla iktisap edilen taşınmazların, öncelikli olarak orta yüksek ve yüksek teknolojili yatırımlara tahsis edileceği kabul edilmiştir. 
Aynı parsel için birden fazla yatırımcının tahsis talebinde bulunması durumunda; teknoloji yoğunluğu, yatırım tutarı ve istihdam oranı yüksek olan yatırıma öncelik tanınacağı, eşitlik halinde ise kuraya başvurulacağı öngörülmüştür.
4) Geçici 15'inci maddenin dördüncü fıkrası
4562 sayılı Kanunun geçici 15'inci maddesinin dördüncü fıkrası ile OSB tarafından talep edilmesi durumunda, birinci ve ikinci fıkraların uygulanması kapsamında ortaya çıkacak arsa edinim masraflarının tamamına kadar olan kısmının Bakanlık tarafından kredilendirilebileceği kabul edilmiştir.
 

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.